Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá nhà phố tại TP.HCM tiếp tục leo thang, vượt quá tầm với của nhiều người có mong muốn sở hữu nhà ở.
Giá nhà phố liên tục tăng phi mă
Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi khi nhiều phân khúc có dấu hiệu chuyển biến tích cực. Trong đó, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng có nhiều tín hiệu khởi sắc về nguồn cung.
Dữ liệu của Chotot.com, phân khúc nhà ở thấp tầng trong quư 2/2025 ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung lớn hơn, gấp 29 lần so với quư trước. Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận quư 2/2025 của DKRA Group, nguồn cung nhà phố, biệt thự mới có xu hướng tăng nhẹ, chủ yếu tập trung ở vùng phụ cận TP.HCM cũ.
Về giá bán, nhà phố và biệt thự tại TP.HCM vẫn đang tiếp tục xu hướng tăng giá, vượt quá khả năng nhiều người. Cụ thể, theo DKRA Group, mặt bằng giá sơ cấp nhà phố có sự tăng nhẹ khoảng 2%, trong khi mặt bằng giá thứ cấp tăng trung b́nh khoảng 6% so với quư 1/2025. Sức cầu thị trường, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lư, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Giá bán nhà phố TP.HCM đang chạm mức hàng tỷ đồng, các sản phẩm giá dưới 5 tỷ đang dần khan hiếm. Ảnh: Gia Linh
Trong khi đó, dữ liệu của Chotot.com, giá bán sơ cấp nhà phố đă tăng 16%. Hiện nay, giá bán nhà phố đang chạm mức hàng tỷ đồng, các sản phẩm giá từ 3-5 tỷ đang dần khan hiếm. Người mua ở phân khúc này quan tâm nhiều nhất đến các sản phẩm có giá 7-10 tỷ tại TP.HCM, trong khi tại các tỉnh vệ tinh, phân khúc được t́m kiếm nhiều nhất là 3-5 tỷ.
Tương tự, báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận giá sơ cấp nhà liền thổ trong quư II đă tăng lên 430 triệu đồng mỗi m2, c̣n giá thứ cấp duy tŕ ở mức khoảng 165 triệu đồng. Như vậy, giá một căn nhà liền thổ tại TP HCM hiện dao động 15-40 tỷ đồng. Với mức thu nhập trung b́nh của một gia đ́nh trẻ tại TP.HCM khoảng 25 triệu đồng th́ nhóm đối tượng này gần như không có khả năng chi trả, thậm chí khó ḷng đi vay mua sản phẩm này.
Nguyên nhân khiến giá nhà phố leo thang
Đánh giá về vấn đề leo thang giá bán nhà phố, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết trong nửa đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung b́nh của nhà liền thổ tại TP.HCM đạt khoảng 300 triệu đồng mỗi m2, trong khi giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức khoảng 160 triệu đồng mỗi m2.
Theo bà Dung, với mức giá này th́ tính sơ lược, một căn nhà liền thổ diện tích 100m2 thường có giá từ 30 tỷ đồng, c̣n căn nhỏ 50m2 cũng có giá thấp nhất 15 tỷ đồng. Ngay cả khi mua trên thị trường thứ cấp, người mua cũng cần chuẩn bị nguồn tài chính tối thiểu từ 8-16 tỷ đồng.
“Trong khi đó, thu nhập b́nh quân của người lao động TP.HCM và các tỉnh Đông Nam bộ chỉ vào khoảng 170 triệu đồng mỗi năm. Theo tính toán, khoảng cách chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 176 lần, việc tích lũy đủ tiền để mua nhà liền thổ gần như là bất khả thi với người dân thành phố”, bà Dung cho hay.
Trong khi đó, bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM chia sẻ lư do chính khiến phân khúc nhà liền thổ thanh khoản trầm lắng là do nguồn cung kém đa dạng và giá bán quá cao. Theo bà Giang, quư vừa qua, hơn 87% nguồn hàng mở bán là hàng tồn kho, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung b́nh khoảng 330 triệu đồng mỗi m2.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá nhà phố liên tục leo thang là v́ nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu của người dân tăng cao. Theo đó, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn để phát triển nguồn cung v́ các yếu tố như quỹ đất, pháp lư, nguồn vốn… Hiện nay, quỹ đất sạch để phát triển dự án tại TP.HCM ngày càng ít. Chu kỳ pháp lư kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao và quỹ đất sạch nội đô hạn chế khiến số dự án đủ điều kiện bán ra thị trường ít hơn nhiều so với nhu cầu. Một vấn đề quan trọng khác quy tŕnh phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lư khiến nhiều dự án “đứng h́nh”. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp không ít khó khăn trong vấn đề nguồn vốn, tài chính…
Trong khi đó, ông Phạm Lâm – CEO DKRA Group cho rằng trong thời gian tới nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự sẽ có chuyển biến phục hồi tích cực, dao động khoảng 2.000-3.000 sản phẩm, phân bổ chủ yếu tại vùng phụ cận TP.HCM như B́nh Dương (cũ).
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do t́nh trạng về lệch pha “cung - cầu”. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp dự đoán sẽ tiếp tục đà tăng trưởng, thanh khoản thị trường chủ yếu nằm ở nhóm các dự án hoàn thiện về pháp lư, liên kết vùng thuận lợi và đa dạng tiện ích. Đồng thời, các chuyên gia cũng dự báo xu hướng dịch chuyển về vùng ven TP.HCM sẽ tiếp tục tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh giá bán sản phẩm khu trung tâm liên tục tăng.
VietBF@ sưu tập
Games
